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2017金砖论坛成都站:调控周期下房地产金融如何

2017年,无论从投资角度还是从房企管理角度,房地产投资的视野正在发生变化,中国经济正从“L”型结构左侧向右侧切换,经济周期曲线迎来新的调整,房地产作为此轮周期调控的核心,坚持“房子是用来住,不是用来炒”的思路,房地产投资正面临新的难题。

继“930”调控之后,北上深一线城市以及十余个热点城市,首当其冲面临全面调整,此轮最严的房地产调控亦波及三四线城市。在房地产与房地产金融发生新的调整之时,由金砖传媒、地金网主办、中国房地产金融媒体主办、仲量联行联合主办、合星财富、诸子百家战略支持的2017金砖论坛全球房地产金融峰会(成都站),聚集中国地产及房地产金融诸多大咖,在蓉城上演关于房地产白银时代下的投资思辨与交锋,下一个十年房企与房地产投资将何去何从?

房地产金融裂变与融资新方向

2017金砖论坛成都站:调控周期下房地产金融如何

中国百强房企、四川本土房企蓝润集团,正在由单一住宅开发为主,转型住宅与商业地产并重,蓝润地产集团总裁杨晓初定义下一个十年的房地产转型聚焦“顺变与创变”,其主力布局成都的23个项目中,商业地产板块正在崛起,有将近300万平米的自持资产。杨晓初说:“蓝润着眼于未来10-15年,在急剧变化的时代寻找新思维,颠覆传统方式。”

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“2017年会非常不一样,传统的融资方式会面临非常大的挑战,对开发商来说必须要考量新的融资方式,包括资产证券化。” 仲量联行中国区研究部主管周志锋在主题演讲中表示,传统房地产开发商的融资模式正在面临新的挑战,在当下的融资方式里,CMBS是非常具有增长前景的市场。“在我们调研的一些专业人士中,大部分的人相信5年之内,中国的CMBS规模可以达到现在美国的水平。”

2017金砖论坛成都站:调控周期下房地产金融如何

中建投信托副总经理谭硕在“全新透视中国房地产信托转型与蜕变”的主题演讲中提到,2017年房地产信托迎来新的回归。“2017年中国房地产金融融资渠道转向回归信托,可能是一个非常确定的趋势。这一次的强势回归,不再是简单的集中在前端土地的融资,可能会发生非常大的变化,它会围绕房地产业本身的转型而发生自身的蜕变。”

地产基金白银十年的新玩法

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从一月份和二月份全国房地产的数据来看,销售面积和销售金额持续回落,合星财富助理总裁辛晓东认为,由于整个政策的影响和监管的影响,预计之后的贷款占比会逐步下降,预测下降30%左右。“对于短期市场趋势,调控针对一二线城市,比较看好三线城市,以及一二线城市的周边城市,这些区域反而会有一个比较好的表现。”

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长富汇银基金执行总裁杨明伟针对“房地产融资枷锁的突围”,分享了在房地产“存量时代”对房地产投资新的理解,“房企融资的过程实际是一个寻找合作伙伴的过程,从开发商角度看是在找融资,但从金融机构角度看是在做投资。”他建议房企在融资之初需要对项目理解透彻,对合作模式、合作伙伴和自身条件充分认识,才能快速与金融机构达成意向。

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对于三四线城市商业地产具有深度理解的世旗资本总裁毛柯成,在他看来三四线城市并不是没有机会,从供需角度分析出现了商业地产过剩问题,而在城市化逐渐提升的三四线,伴随消费提升、体验式购物的商业需求,对于稀缺性极强的商业地产,则具备投资价值。“因为传统商业在三四线并不强,商业品牌设施并没有满足需求,导致市场出现很多空白,因此,三四线城市商业综合体投资是一个好的选择方向。”

2017金砖论坛成都站:调控周期下房地产金融如何

地产投资机构开始关注三四线城市的机会,绿地金服道堃资产董事总经理高翔认为,这将是一个比较大的地产投资机会,尤其是长三角、珠三角周边的城市。房地产私募基金投资策略倾向多元,表现为对市场快速反应与求变。而对当前地产基金的分化,从债权向股权投资转变,高翔认为地产基金需要有自己的核心能力、把握好自己的核心优势,这样才能赢得未来。

房地产资产证券化兴起